Не одобрили ипотечный кредит в Италии Planet360.info

Генуя. Фото: Planet360.info

Как мы разобрались в нашем предыдущем материале, отказ или молчание одного или даже нескольких банков вовсе не означает, что приобрести недвижимость с помощью кредита в Италии невозможно. Часто проблему удается решить, обратившись в другую кредитную организацию, пересмотрев условия финансирования или воспользовавшись услугами кредитного посредника.

Сегодня рассмотрим, что можно предпринять, чтобы увеличить шансы на получение ипотечного кредита и как можно перестраховаться.

Что предпринять, если банк не одобрил заявку на ипотечный кредит?

Перед подачей новой заявки на получение ипотечного кредита рекомендуется:

Проверить, включены ли в предварительном договоре отлагательное условие, связанное с одобрением ипотечного кредита, либо порядок изменения условий или расторжения сделки, а также порядок возврата задатка.

Если договор был подписан без условия отсрочки, отказ банка не снимает автоматически обязательство по покупке, и существует риск потери задатка, в таком случае следует обсудить с продавцом возможность согласования отсрочки заключения основного договора купли-продажи недвижимости.

Обратиться в банк за разъяснениями, чтобы понять, связана ли проблема с доходом, документами, объектом недвижимости или другими факторами.

Проверить свою кредитную историю, запросив доступ к данным в соответствующих системах и исправив возможные неточности (Centrale dei Rischi della Banca d’Italia – CR). Если у вас имеются небольшие действующие кредиты или задолженности, рассмотрите возможность их погашения, прежде чем повторить попытку.

Обсудите с банком возможность принятия иного решения в случае устранения причин, послуживших основанием для отказа, рассмотрите возможность скорректировать условия, добавить созаемщика или поручителя.

По возможности, уточните у банка, какие сведения о рассмотренной заявке были переданы в системы кредитной информации. Если заявка была отозвана по вашей инициативе до оформления банком решения, убедитесь, что ее статус отражен корректно.

Сравнить условия других финансовых учреждений, поскольку политика кредитования не одинакова во всех банках.

Перед повторным обращением в другой банк целесообразно убедиться в актуальности и корректности своего кредитного досье с помощью системы CRIF (Centrale Rischi di Intermediazione Finanziaria). При обнаружении неточностей вы вправе обратиться с требованием об их исправлении.

Поработать над запросом и при необходимости улучшением своего кредитного досье.

При необходимости, рассмотреть возможность воспользоваться помощью агента по вопросам финансирования (agente in attività finanziaria) или кредитного посредника (mediatore creditizio) для подготовки кредитного досье и повышения шансов на получение кредита.

Помощь агента или посредника

Если банк отказывает в предоставлении кредита или предлагает неудовлетворительные условия, возникает необходимость искать альтернативные решения и обращаться к тем, кто может помочь.

В Италии особое значение имеют связи и знакомства. Наличие нужных контактов, профессиональных связей зачастую позволяет значительно упростить решение вопросов.

Помимо агентов по вопросам финансирования (agente in attività finanziaria), в Италии существует также фигура кредитного посредника (mediatore creditizio).

В отличие от агента, который работает по поручению банка и продвигает его продукты, кредитный посредник является независимой фигурой и не связан с банками и иными финансовыми организациями отношениями подчинения или эксклюзивности.

Деятельность агента и кредитного посредника подлежит регулированию и требует специального допуска – для законного осуществления своей деятельности в Италии они должны быть зарегистрированы в реестре Органа агентов и посредников (OAM): Organismo degli Agenti e dei Mediatori – OAM.

Действительность регистрации зависит от наличия действующего договора страхования профессиональной гражданской ответственности (polizza di assicurazione della responsabilità civile).

Важно: Перед тем как подписать какой-либо договор или оплачивать за услуги, крайне важно убедиться, что специалист или компания, которую он представляет, имеют действующую регистрацию в OAM.

Агент по вопросам финансирования (agente in attività finanziaria)

Агент по вопросам финансирования работает по поручению банков или других субъектов, предоставляющих кредитные продукты (ст. 128-quater Testo Unico Bancario – TUB).

В частности, агенты по вопросам финансирования:

осуществляют продвижение и заключают договоры, касающиеся предоставления кредитов или оказания платежных услуг;
работают на эксклюзивной основе по поручению одного банка или иного финансового посредника или нескольких, входящих в одну и ту же группу, за некоторыми исключениями (могут принимать не более 2 дополнительных поручений, если основной поручитель не предлагает определенных финансовых продуктов или услуг);
могут осуществлять деятельность как в качестве физического лица, индивидуального предпринимателя, так и в качестве юридического лица;
оказывают содействие потребителям, осуществляя подготовительные и иные действия, предшествующие заключению кредитных договоров;
могут осуществлять только указанные разрешенные виды деятельности и некоторые совместимые виды деятельности, предусмотренные законом, в частности деятельность страхового агента, финансового консультанта, при условии соблюдения соответствующих требований по состоянию в соответствующем списке, реестре или ордене (ст. 17, п. 4-bis, Законодательного декрета № 141/2010).

Кредитный посредник (mediatore creditizio)

Кредитный посредник (mediatore creditizio) выступает в качестве третьей независимой фигуры (ст. 1754 Гражданского кодекса Италии).

Кредитным посредником является лицо, которое устанавливает связи между банками или иными финансовыми посредниками и потенциальными клиентами с целью предоставления кредитов (ст. 128-sexies Закона о банковской деятельности (Testo Unico Bancario – TUB).

В частности, кредитные посредники:

предоставляют консультации, помогают клиенту выбрать наиболее подходящий тип финансирования и найти наиболее выгодное кредитное предложение на рынке;
устанавливают контакт между банком и клиентом, помогают собрать необходимые документы, содействуют заключению кредитного договора, но не вправе участвовать в сделке и не гарантирует одобрение банком кредита;
осуществляют деятельность в качестве независимого посредника между потенциальным заемщиком и кредитной организацией;
могут осуществлять деятельность только в форме юридического лица определенных организационно-правовых форм (физическое лицо может выступать в качестве сотрудника кредитного посредника);
осуществляют деятельность исключительно в качестве кредитного посредника, а также только предусмотренные законом совместимые виды деятельности, в частности деятельность по посредничеству в сфере страхования/перестрахования, финансовому консультированию, при условии соблюдения требований по регистрации в соответствующем списке, реестре или ордене, – ст. 17 п.п. 4-quater, 4-quater.1 Законодательного декрета № 141/2010.

Взаимодействие между клиентом и агентом или кредитным посредником

Агент по вопросам финансирования действует на основании поручения банка или другого уполномоченного финансового посредника.

Перед обращением к агенту клиенту следует уточнить, предусмотрены ли какие-либо платежи с его стороны, и ознакомиться с соответствующими информационными и договорными документами.

Если же привлекается кредитный посредник, то согласно ст. 125-novies итальянского банковского законодательства (TUB), вознаграждение кредитного посредника должно быть согласовано в договоре с клиентом (contratto scritto/lettera d’incarico) до заключения кредитного договора.

Если сделка по кредитованию заключается благодаря участию кредитного посредника, он имеет право на комиссионное вознаграждение, которое часто рассчитывается в процентах от суммы выданного кредита.

Если вы обращаетесь к кредитному посреднику для получения ипотечного кредита, помните, что само по себе взаимодействие на начальном этапе не влечет за собой автоматическую обязанность оплаты услуг и комиссионных.

В целом, право на комиссионные связано с заключением сделки благодаря помощи посредника, как это предусмотрено ст. 1755 Гражданского кодекса Италии.

Если банк отказывает в финансировании и ипотечный кредит не предоставляется, право на комиссию за посредничество, как правило, не возникает. Однако договор, заключенный с посредником, может предусматривать вознаграждение за конкретные услуги или возмещение определенных расходов в пределах, допускаемых законом.

По этой причине перед подписанием какого-либо документа внимательно проверьте, какие услуги являются платными, когда возникает обязанность по оплате и какие суммы могут быть потребованы даже в случае отказа в предоставлении ипотечного кредита.

Важно: Стоимость услуг кредитного посредника, порядок их оплаты и возможные дополнительные расходы должны быть понятны клиенту заранее, а не становиться неприятным сюрпризом.

Как защитить интересы при покупке недвижимости с привлечением кредитных средств?

Важно также помнить, что получение ипотечного кредита – лишь одна из составляющих сделки по приобретению недвижимости. Не менее существенное значение имеет своевременная защита интересов покупателя.

Подписание принятого продавцом предложения о покупке недвижимости (proposta d’acquisto accettata) и заключение предварительного договора купли-продажи (contratto preliminare di compravendita) могут повлечь за собой юридические обязательства для покупателя, даже если впоследствии банк откажет в предоставлении ипотечного кредита.

Важно учитывать, что отказ банка в предоставлении ипотечного кредита сам по себе не освобождает покупателя от принятых договорных обязательств и не гарантирует возврата внесенного задатка (caparra confirmatoria).

Стороны могут заранее предусмотреть различные варианты развития событий на случай отказа банка в предоставлении ипотечного кредита или задержки с принятием решения.

В частности, предварительный договор может предусматривать возможность продления срока заключения основного договора купли-продажи или условия изменения и расторжения предварительного договора, а также отлагательное условие (clausola sospensiva), связывающее возникновение договорных обязательств с получением ипотечного кредита.

Правильная формулировка договорных условий может иметь значение не только для уменьшения рисков потери задатка, но и для определения момента возникновения обязанности по оплате услуг агентства недвижимости.

Именно поэтому о юридической защите своих интересов стоит позаботиться еще на этапе принятия решения о покупке недвижимости и до подписания предложения о покупке и заключения предварительного договора.

Важно понимать, что риелтор, нотариус и независимый юрист выполняют разные функции. Риелтор содействует заключению сделки, нотариус осуществляет предусмотренные законом проверки и обеспечивает нотариальное оформление сделки, тогда как независимый юридический консультант может представлять и защищать исключительно интересы покупателя, в том числе на предварительных этапах приобретения недвижимости.

Привлечение независимого юриста, специализирующегося на сделках с недвижимостью, позволяет предусмотреть необходимые защитные условия и минимизировать риски.

Если вам необходима юридическая помощь при покупке недвижимости в Италии, подготовке или проверке предложения о покупке и предварительного договора купли-продажи, вы можете обратиться к нам по электронной почте: info@italyconsult.it.

Ирина Афанасьева, юрист по гражданскому праву, специалист по миграционным вопросам