Покупка дома в Италии – это важный шаг, особенно для тех, кто желает обосноваться в стране. Нередко возможность покупки зависит от получения банковского кредита. Один из часто задаваемых нам вопросов: имеют ли банки в Италии право отказывать в предоставлении ипотечного кредита, даже если у заявителя имеется стабильный доход и необходимая сумма для первоначального взноса?
В настоящем материале мы разберем:
- имеет ли право банк отказать в выдаче ипотечного кредита;
- какие проверки проводит банк и каковы наиболее распространенные причины отказа,
- в какой форме может быть выражен отказ и
- какие меры защиты предусмотрены для потенциальных заемщиков.
Имеет ли итальянский банк право отказать в выдаче ипотечного кредита
Общий ответ – да. В Италии предоставление ипотечного кредита не является обязанностью банка. Являясь частной коммерческой организацией, банк вправе самостоятельно оценивать риски, связанные с предоставлением финансирования, и принимать решение.
Поэтому представление полного пакета документов еще не означает одобрения заявки. В соответствии со ст. 120-undecies Единого банковского кодекса (Testo unico bancario) банк должен провести надлежащую оценку кредитоспособности потенциального заемщика перед предоставлением ипотечного кредита (verifica del merito creditizio).
В процессе рассмотрения заявки банк вправе запрашивать у заявителя разъяснения и дополнительные документы, если это необходимо для оценки его кредитоспособности.
Критерии оценки и наиболее распространенные причины отказа
Как правило, банк оценивает потенциального заемщика по следующим критериям:
-
Стабильность дохода
Одним из основных критериев, которые оценивает банк, является способность заявителя своевременно выплачивать ежемесячные платежи.
Важно не только то, сколько вы зарабатываете, но и стабильность доходов, а также возможность их документального подтверждения в форме официальных сведений о доходах за прошлые годы.
Так, наемный работник с трудовым договором на неопределенный срок (contratto a tempo indeterminato) может обладать для банка бòльшей степенью надежности по сравнению со специалистом, имеющим собственный бизнес, пусть даже с более высоким, но нестабильным доходом.
Поэтому даже те, кто располагает значительными финансовыми сбережениями, могут столкнуться с трудностями, если не смогут подтвердить наличие стабильных доходов.
-
Наличие иных финансовых обязательств
Банк также учитывает уже существующие финансовые обязательства, такие как возможные потребительские кредиты, другие виды кредитования и наличие иных обязательств, например, по выплате алиментов.
Таким образом, наличие дохода, достаточного для погашения кредита, не гарантирует автоматического одобрения: важно также то, какая часть дохода фактически остается в вашем распоряжении после покрытия всех необходимых расходов и выполнения всех финансовых обязательств.
-
Сведения в кредитных базах данных (segnalazioni nelle banche dati creditizie)
Сведения о невыполнении или ненадлежащем выполнении уже имеющихся финансовых обязательств или иная информация, содержащаяся в информационных системах, ставящая под сомнение благонадежность заемщика, могут повлиять на оценку.
В соответствии с действующими правилами Банк может запрашивать информацию в Центральном реестре рисков Банка Италии (Centrale dei Rischi della Banca d’Italia/CR) и в частных системах кредитной информации (Sistemi di Informazione Creditizia/SIC).
-
Выявленные несоответствия в отношении залоговой недвижимости
Банк также оценивает недвижимость, которая должна служить обеспечением по кредиту, как правило, посредством экспертной оценки.
Проблемы, связанные с незаконным строительством, несоответствия между фактическим состоянием недвижимости и кадастровыми данными могут помешать совершению сделки, поскольку подобные нарушения могут затруднить возможную реализацию недвижимости в случае неисполнения заемщиком своих обязательств.
По этой причине очень важно провести предварительную проверку недвижимости с привлечением экспертов до принятия на себя договорных обязательств.
-
Запрашиваемая сумма кредита слишком велика
Многие итальянские банки предоставляют ипотечные кредиты в размере до 80 % стоимости недвижимости, хотя в определенных случаях возможно финансирование и в иной пропорции.
Если по результатам оценки банк придет к выводу, что выплата кредита может оказаться чрезмерно обременительной для заемщика и поставить под сомнение его способность своевременно исполнять обязательства, одобрение кредита может быть затруднено.
На практике часто исходят из того, что размер ежемесячного платежа не должен превышать 1/3 месячного дохода, хотя каждый банк применяет свои критерии с учетом индивидуальной ситуации заявителя.
При рассмотрении заявки банк оценивает финансовое положение потенциального заемщика в совокупности: размер и стабильность его доходов, наличие других кредитных обязательств, иного имущества, состав семьи, количество детей и иных лиц на иждивении, возраст, а также соотношение предполагаемого ежемесячного платежа с доходами и необходимыми расходами семьи.
Особое внимание уделяется тому, какая сумма будет оставаться в распоряжении заемщика после уплаты ежемесячного ипотечного платежа и покрытия основных жизненных расходов.
Таким образом, даже наличие достаточного первоначального взноса и стабильного дохода не гарантирует одобрения: банк оценивает реальную способность заемщика выплачивать кредит на протяжении всего срока его действия.
-
Проживание за рубежом и доходы из иностранных источников
Для заявителей, получающих доходы из иностранных источников, процедура рассмотрения заявки на ипотечный кредит может оказаться более сложной.
Это связано прежде всего с тем, что итальянскому банку затруднительно оценивать финансовое положение и платежеспособность потенциального заемщика, если его доходы и обязательства могут формироваться за пределами Италии.
В частности, могут возникать сложности с проверкой достоверности предоставленных документов, подтверждением стабильности доходов, оценкой иностранных налоговых деклараций и получением информации о существующих кредитных обязательствах заявителя.
Кроме того, итальянские банки обязаны соблюдать требования законодательства о противодействии отмыванию денежных средств, а также применимые правила налоговой прозрачности и обмена финансовой информацией.
В связи с этим особое значение приобретают происхождение денежных средств, страна получения доходов, возможность документального подтверждения законности происхождения доходов и доступность информации, необходимой для проведения банковских проверок.
Дополнительные сложности могут возникнуть, если доходы заявителя поступают из государств, с которыми затруднен международный обмен налоговой и финансовой информацией, либо из юрисдикций, в отношении которых действуют международные санкции или установлены повышенные требования финансового контроля.
-
Иностранное происхождение и гражданство заемщика
При рассмотрении заявки на ипотечный кредит банк учитывает не только наличие у заявителя итальянского гражданства, но и гражданство других государств, а также связи с другими странами.
Иностранный гражданин, легально проживающий в Италии, имеющий подтверждаемый доход и надлежащий финансовый профиль, может подать заявку в итальянский банк на ипотечный кредит.
Для граждан стран, не входящих в Европейский союз, особое значение могут иметь статус пребывания (временный или постоянный вид на жительство), непрерывность осуществления трудовой деятельности, стабильность доходов и наличие документации, требуемой банком.
Как правило, для банка предоставление кредита любому иностранному гражданину или лицу с множественным гражданством предполагает повышенные риски.
Это связано с тем, что заемщик, даже постоянно проживая и работая в Италии, может сохранять экономические интересы за рубежом, получать доходы из иностранных источников, владеть недвижимостью или иными активами, иметь кредитные и иные финансовые обязательства в других государствах.
Такие обстоятельства могут иметь значение для оценки платежеспособности заемщика, проверки происхождения денежных средств и соблюдения банком требований законодательства о противодействии отмыванию денежных средств, а также применимых международных санкций.
Иностранное происхождение и связь с иностранными юрисдикциями могут потребовать проведения дополнительных проверок, особенно если речь идет о странах, в отношении которых действуют международные санкции, ограничения финансовых операций и необходимы повышенные меры контроля.
Подобные обстоятельства способны усложнить процедуру рассмотрения заявки и влиять на общую оценку.
Важно понимать, что проведение подобных проверок и даже последующий отказ в предоставлении ипотечного кредита зачастую не связаны с дискриминацией по признаку гражданства или национального происхождения заемщика.
В большинстве случаев речь идет о выполнении банком внутренних инструкций, необходимости оценки финансовых и правовых рисков.
Должен ли банк объяснять, почему он отказал в ипотечном кредите?
Статья 120-septies Единого банковского кодекса (Testo unico bancario ) предусматривает общие принципы, которыми должен руководствоваться банк при принятии решения о предоставлении финансирования:
- действовать добросовестно и прозрачно, учитывая права и интересы потенциальных заемщиков;
- основывать свои действия на значимой информации о положении потенциального заемщика, на конкретных потребностях, о которых он сообщил, а также на разумных предположениях относительно рисков, которым может подвергаться его положение в течение срока действия кредитного договора.
Законодательство предусматривает, что потенциальный заемщик должен быть незамедлительно проинформирован об отклонении заявки (ч. 5 cт. 120-undecies Единого банковского кодекса (Testo unico bancario).
При этом необходимо проводить различие между обязательством банка уведомить об отклонении заявки и обязательством предоставить подробное письменное обоснование.
Не существует безусловной обязанности банка предоставлять клиенту аналитическое письменное объяснение всех причин, которые легли в основу принятого решения.
Если отказ в удовлетворении заявки на кредит основан на информации, содержащейся в базе данных, банк незамедлительно информирует потребителя о результате запроса и о реквизитах базы данных (ч. 5 cт. 120-undecies.1 Единого банковского кодекса (Testo unico bancario).
В случае выявленной ошибки в базах данных заявитель вправе обратиться за исправлением неверных данных непосредственно к посреднику, который их предоставил. Если Банк Италии получает информацию о возможных ошибках, он также может обратиться к посредникам с просьбой проверить переданные данные и исправить их. С более подробной информацией относительно данной процедуры можно ознакомиться по следующей ссылке.
Что делать, если банк отказал в ипотеке без письменного отказа?
На практике нередко случается, что банк не направляет клиенту официальный письменный отказ, а лишь сообщает через сотрудника банка или кредитного консультанта, что не готов продолжать рассмотрение заявки либо предоставлять финансирование.
Бывает и так, что сотрудники банка, в лучших итальянских традициях, предпочитают и вовсе не давать определенного ответа (ни положительного, ни отрицательного), затягивая рассмотрение вопроса и оставляя заявителя в состоянии неопределенности.
В такой ситуации, прежде всего, следует постараться выяснить причины задержки. Возможно, возникли определенные вопросы, которые можно устранить предоставлением дополнительных пояснений и документов, но не исключено и более простое объяснение: например, временное отсутствие ответственного сотрудника в связи с отпуском, праздничными днями или другими организационными обстоятельствами.
В Италии на принятие решения о предоставлении ипотечного кредита может потребоваться около 1-2 месяцев, а иногда и более длительный срок. Поэтому стоит подавать заявку заблаговременно и учитывать непредвиденные ситуации при договоренностях с продавцом недвижимости.
Если вам дали понять, что банк не готов двигаться дальше по вашей заявке, вы можете обратиться в другой банк.
Кредитная политика, внутренние процедуры оценки рисков и требования к заемщикам могут существенно различаться в зависимости от банка.
На практике нередко при одинаковых исходных условиях один банк отказывает в предоставлении ипотечного кредита или существенно затягивает рассмотрение заявки, тогда как другой предоставляет финансирование без особых затруднений.
Следует при этом учитывать, что сведения о ранее поданных заявках и результатах их рассмотрения в определенных случаях могут быть доступны другим кредитным учреждениям. Поэтому оцените дополнительно целесообразность требовать оформления банком именно письменного мотивированного отказа либо же возможность впоследствии просто отозвать заявку.
Правильно выбранная стратегия взаимодействия с банками и понимание особенностей банковских процедур могут помочь избежать лишних сложностей и повысить шансы на одобрение.
Какие меры защиты предусмотрены для потребителей
Как мы уже отметили, итальянские банки могут отклонить заявку на ипотечный кредит даже в том случае, если заявитель считает, что соответствует всем необходимым требованиям.
Если банк отказывает в одобрении ипотечного кредита, гражданин не может обязать учреждение предоставить финансирование, поскольку банк является частной организацией, имеющей право выбора в данном случае.
Вместе с тем, поведение банка в целом должно отвечать принципам добросовестности, прозрачности и не носить произвольный или дискриминационный характер.
Статья 1337 Гражданского кодекса Италии (trattative e responsabilità precontrattuale) предусматривает, что стороны при проведении переговоров перед заключением договора должны действовать добросовестно.
Предположим, банк необоснованно затягивал рассмотрение заявки в течение нескольких месяцев, давая формальные обещания, и не позволяя вам своевременно обратиться в учреждения, что привело к потере задатка, внесенного за жилье. Возможно ли в таких случаях признать поведение банка недобросовестным и потребовать возмещения убытков?
Отделение по гражданским делам Кассационного суда в постановлении № 27262 от 25 сентября 2023 г. разъяснило основные критерии, когда поведение банка может быть признано недобросовестным по смыслу ст. 1337 Гражданского кодекса Италии:
- между сторонами должны были состояться переговоры, достигшие такой стадии, которая объективно оправдывала бы ожидание заключения договора;
- банк должен был прервать переговоры, обходя разумные ожидания другой стороны, которая, полагаясь на заключение договора, понесла расходы или отказалась от более выгодных возможностей;
- прекращение переговоров должно быть вызвано, если не недобросовестностью, то, по крайней мере, виной, и не может быть оправдано уважительными причинами.
В частности, в рассматриваемом деле истец приобрел несколько квартир с привлечением кредитных средств, полагаясь на заверения сотрудников банка, которые также присутствовали при совершении нотариального акта. Однако после завершения сделки банк не предоставил обещанное финансирование, не указав веской причины для такого решения.
Изложенное позволяет сделать вывод, что говорить об ответственности банка за непредоставление кредита можно лишь в исключительных случаях, когда имеются веские доказательства того, что своими действиями или заверениями банк создал у потенциального заемщика обоснованные ожидания получения кредита, а затем недобросовестно изменил свою позицию, причинив ему ущерб.
Вместе с тем, подачи заявки и документов на проверку о возможности предоставления ипотечного кредита и проведения обычных переговоров с банком, как правило, недостаточно для привлечения банка к ответственности.
Разумеется, если имеются основания полагать, что в поведении банка усматриваются нарушения законодательства, потребитель вправе воспользоваться предусмотренными законом способами защиты своих прав. В частности, возможно направить официальную жалобу в банк, а в случае неудовлетворительного ответа обратиться в Банковско-финансовый арбитраж (Arbitro bancario finanziario/ABF).
Однако, прежде чем предпринимать такого рода шаги, рекомендуется проконсультироваться со специалистом, поскольку не любое действие банка по отказу в одобрении кредита может рассматриваться как неправомерное с точки зрения итальянского законодательства и практики его применения.
Cледует также различать возможность оспорить неправомерные действия банка и возможность обязать банк заключить кредитный договор.
Как уже отмечалось выше, банки обладают широкой свободой усмотрения при принятии решений о предоставлении финансирования. Поэтому принудить банк заключить кредитный договор на практике крайне сложно.
Вместе с тем в ваших силах заранее защитить ваши юридические и финансовые интересы в отношениях с продавцом недвижимости и предусмотреть возможные варианты на случай отказа в кредитовании и иных непредвиденных ситуаций.
Именно поэтому важно обращаться за юридической помощью еще на этапе подготовки и оформления предложения о покупке недвижимости (proposta d’acquisto) и заключения предварительного договора (contratto preliminare). Своевременная правовая проверка и правильно сформулированные договорные условия позволяют существенно снизить риски.
При возникновении сложностей с рассмотрением заявки на кредит в конкретном банке не всегда имеет смысл вступать с ним в длительные споры и разбирательства, тратя на это свои драгоценные силы и время, особенно если такие действия могут привести лишь к официальному оформлению отказа, не приблизив вас к получению кредита.
Во многих случаях более эффективным решением может оказаться обращение в другое кредитное учреждение.
Молчание или отказ одного банка вовсе не означают, что получить ипотечный кредит в Италии невозможно. Попробуйте обратиться в другие кредитные учреждения – вполне возможно, что одно из них примет положительное решение по вашей заявке.
Ирина Афанасьева, юрист по гражданскому праву, специалист по миграционным вопросам
Настоящая статья носит общеинформационный характер и не заменяет профессиональной оценки конкретного случая или индивидуальной банковской или юридической консультации.
